Boligsalget

5. Boligsalget: Ved et boligkjøp eller boligsalg er det viktig at du er kjent med 2 ting:

  1. Megleransvaret
  2. Tilstandsrapporten

Boligsalg 1: Megleransvaret

Eiendomsmeglere som opptrer på vegne av selger har et strengt megleransvar. Meglerens profesjonsansvar står ikke loven, men går frem av domstolpraksis. Selskapet som megleren jobber for har imidlertid et arbeidsgiveransvar for meglerens arbeidsutførelse. Den er nedtegnet i skadeerstatningsloven. For deg som boligselger betyr megleransvaret at du kan kreve erstatning fra eiendomsmegleren eller selskapet til megleren hvis du har opplevd et økonomiske tap fordi megleren har “driti seg ut” underveis i boligsalget. Fra 2014 til 2018 ble 267 eiendomsmeglere felt for brudd på eiendomsmeglingsloven, ifølge en gjennomgang gjort av Aftenposten i 2019. De fordelte seg slik:

  1. 146 saker: Gitt kjøper feil eller mangelfulle opplysninger om boligen
  2. 60 saker: Brudd på saksbehandlingsreglene
  3. 32 saker: Brudd på budrundereglene
  4. 29 saker: Tatt for høyt meglerhonorar

Men hvor langt går megleransvaret?

La oss se hva Høyesterett har sagt om temaet i skjulte bud-dommen fra 2018:

Høyesterett har talt | Skjulte bud-dommen (HR-2018-01234-A)

11. mai 2015 arrangerte Heimdal Eiendomsmegling visning av en familieeid bygård i Trondheim. Eiendomsmegleren som ble hyret inn jobbet på såkalt salgsgaranti. Det innebærer at megleren mottar provisjon hvis eiendommen blir solgt, men sitter igjen med ingenting om det ikke blir noe salg. I denne saken ville megleren motta 3 % i provisjon hvis bygården ble solgt.

Underveis i budrunden som ble arrangert samme dag, mottok megleren et bud på 20 millioner kroner fra et eiendomsfirma. Siden bygården hadde en antatt høyere markedsverdi, var familien usikker på om de ville akseptere budet. De fikk derfor forlenget fristen til å akseptere det, forutsatt at megleren ikke ville gå aktivt ut for å innhente nye bud fra potensielle kjøpere. Tidligere på dagen hadde megleren blitt kontaktet av et annet eiendomsfirma som var interessert å kjøpe bygården, men de trengte mer tid til å vurdere om de ville legge inn et bud. Megleren orienterte aldri selgerne om denne interessen. Så da familien vurderte om de skulle akseptere budet på 20 millioner kroner, visste de ikke at det var et annet eiendomsfirma som var interessert i bygården. Familien valgte derfor å akseptere budet.

Noen dager etter la det andre eiendomsfirmaet inn et bud på 21 millioner kroner. I stedet for å informere eiendomsfirmaet at bygården allerede var solgt, valgte megleren en annen strategi: Selgeren ville vurdere å selge bygården til eiendomsfirmaet hvis de la inn et bud til markedsverdi, altså 25 millioner kroner. Lavere bud ville ikke bli akseptert. Et slikt bud ble aldri mottatt, men eiendomsfirmaet kontret meglerens tilbud ved først å legge inn bud på 22 millioner kroner, som senere samme dag ble forhøyet til 23,2 millioner kroner. Disse ble naturlig nok ikke akseptert siden bygården allerede var solgt til noen andre. Ingenting av dette visste familien noe om. Da de ble kjent med interessen fra det andre eiendomsfirmaet, krevde familien erstatning fra Heimdal Eiendomsmegling fordi de kunne fått solgt bygården til en høyere pris. 

Etter å ha tapt saken både i tingretten og lagmannsretten, anket familien saken inn for Høyesterett. Her ble megleransvaret satt på prøve. Som profesjonsutøvere har meglere et strengt uaktsomhetsansvar. Det vil si at hvis selgere blir påført et økonomisk tap fordi megleren burde opptrådt mer forsvarlig, kan de bli erstatningsansvarlig for tapet til selgeren. Men hvor langt går dette megleransvaret?

Alle profesjonsutøvere har et visst spillerom til å gjøre feil. Men selv om det gjøres feil av megleren, utløser ikke alle feil et erstatningsansvar. Det må vurderes konkret i hver enkelt sak. I denne saken var det åpenbart at megleren burde gjort ting annerledes. Meglere skal påse at salget skjer i et (1) avpasset tempo, med en (2) forsvarlig avviklet budrunde, og sikre at selgerne er (3) tilstrekkelig opplyste til å ta valg på et forsvarlig grunnlag. Det gjorde ikke megleren fra Heimdal Eiendomsmegling. I tillegg hadde megleren en (4) klar interesse i å få salget gjennomført. Det var tross alt usikkert om det interesserte eiendomsfirmaet faktisk ville legge inn et bud. Og for ham var 3 % av 20 millioner kroner bedre enn 3 % av ingenting. Den risikoen ville ikke megleren ta.

Selv om megleren hadde gjort mange feil i saken, mente Høyesterett under tvil at feilene ikke var grove nok til å utløse et erstatningsansvar. Det var først og fremst usikkert om det andre eiendomsfirmaet ville lagt inn et bud som var høyere enn 20 millioner kroner på budrundedagen. I tillegg var det forståelig av megleren å konsentrere oppmerksomheten om det budet de hadde fått. Heimdal Eiendomsmegling ble derfor frifunnet.

Visste du at …

… 98,5 % av alle boliger i 2018 ble solgt ved bruk av en eiendomsmegler?

Det viser tall fra finn.no som er innhentet av E24.

Det er også greit å vite at meglere mottar lønn på en av 2 måter:

  1. Timepris: Et sted mellom 1 700 til 2 000 kroner timen, ifølge DnB Eiendom.
  2. Provisjon: Et sted mellom 1 og 2 % av salgsprisen, ifølge DnB Eiendom.

Så hva er billigst: Timepris eller provisjon?

Det vil så klart avhenge av boligen. Men hvis vi antar at boligen selges til 3 millioner kroner, tiden megleren bruker på salget er 30 timer – som tilsvarer minstetiden DnB Eiendom mener et eiendomssalg vil ta – og at megleren mottar lønn tilsvarende gjennomsnittet av timepris og provisjon, vil provisjon være billigst:

Timepris:

Provisjon:

Provisjonslønn er ifølge DnB Eiendom også det betalingsmiddelet kunder flest velger å gi sine meglere.

Boligsalg 2: Tilstandsrapporten

Det kan være vanskelig å si noe om tilstanden til en bolig bare ved å gå på visning. Det er heller ikke sikkert at selgeren vet hvilken stand boligen er i før det selges. Det kan derfor være lurt – både for kjøper og selger – at selgeren får laget en rapport av en takstmann som sier noe om tilstanden til boligen i salgsoppgaven. Tilstandsrapporter er ikke lovpålagte, men Forbrukerrådet anbefaler alle bruktboligselgere å få en slik rapport laget. Det er 3 rapporter som kan legges ved salgsoppgaven:

  1. Verditakst: En enkel gjennomgang av boligen som har til formål å finne boligens verdi. Verditaksten inneholder også en beskrivelse av boligen, men takstmannen har ikke gjort grundige undersøkelser av boligens tilstand. Det kan derfor være feil og mangler ved boligen som ikke er avdekket i rapporten.
  2. Tilstandsrapport: En grundig gjennomgang av boligen som skal avdekke boligens tekniske tilstand. Tilstandsrapporten bør være basert på Norsk Standard 3600, som stiller krav til hvilken teknisk tilstand en bolig skal være i.
  3. Boligsalgsrapport: Bygger på de samme prinsippene som tilstandsrapporten, men vil i tillegg legge spesielt vekt på byggtekniske forhold ved boligen.

Velger du å få en takstmann til å utforme en tilstandsrapport eller en boligsalgsrapport, vil boligen din få tildelt en tilstandsgrad:

Kilde: NORTAKST

Blir boligen din tildelt tilstandsgrad TG0 eller TG1 er det henholdsvis ingen eller bare mindre og moderate avvik i boligen. Ser du som kjøper at boligen er tildelt tilstandsgrad TG2 eller TG3, burde du være obs på at boligen kan ha henholdsvis vesentlige eller store og alvorlige mangler. Gis boligen tilstandsgrad TGIU er ikke boligen undersøkt eller ikke vært tilgjengelig for undersøkelser. I dag bruker ca. 70 % av alle boligselgere enten en tilstandsrapport eller en boligsalgsrapport når boliger selges, ifølge Norsk Takst (Din Side, 2018).