4. Hva er billigst: Eie eller leie? De aller fleste ser ut til å tenke at:
… det er billigere å eie enn å leie.
Når du eier betaler du tross alt ned på et lån som øker egenkapitalen din, fremfor å kaste pengene dine ut av vinduet ved å betale leie til en utleier. Men stemmer det?
La oss si at Marit og Kjell kan velge mellom å betale 12 500 kroner i husleie eller bruke 12 500 kroner på å nedbetale et lån. De aller fleste av oss ville konkludert med at når kostnadene er de samme, er det bedre å eie enn å leie. Men er det en rettferdig sammenlikning?
Nei.
Porteføljeforvalter Benjamin Felix i investeringsselskapet PWL Capital mener dette er en typisk sammenlikning av epler og pærer. Leiekostnader og nedbetaling av boliglån er med andre ord ikke det samme. Det er flere kostnader ved et boligkjøp som må med i regnestykket for at sammenlikningen skal være rettferdig:
- Eiendomsskatt: Betaler du eiendomsskatt i kommunen du bor i?
- Vedlikeholdskostnader: Hvor mye vedlikehold må du gjøre på boligen din?
- Boliglånet: Hvor mye må du betale i renter og gebyrer på boliglånet til banken?
- Kapitalkostnad: Kunne du investert egenkapitalen din i noe annet enn bolig?
Det er først du nå har innkalkulert alle disse kostnadene at sammenlikningen mellom det å eie og leie blir rettferdig og kan kalles en epler og epler-sammenlikning. Men hvordan i alle dager skal dette regnes ut?
For å forenkle regnestykket har Benjamin Felix kommet opp med en økonomisk modell han har valgt å kalle 5 %-regelen. Ved bruk av historiske data som strekker seg helt tilbake til år 1900, har han kommet frem til at de aller fleste boligeiere i verden betaler:
*Eiendomsskatten i Norge har ikke en årlig sats på 1 %. Den er et sted mellom 1 og 5 promille. Vi beholder imidlertid regnestykket slik det er fordi formålet med 5 %-regelen er å bidra med et regnestykke som kan anvendes over hele verden, uten å måtte ta høyde for spesialreguleringer i enkeltland. Du kan lese mer om eiendomsskatt her.
Siden boliglånet og kapitalkostnaden er den samme får vi en årlig kostnad ved å eie en bolig på 5 %. Nå som vi har kommet frem til eiekostnaden, kan vi for eksempel spørre oss: Er det billigere å kjøpe en bolig til 3 millioner kroner eller betale leie på 12 500 kroner i måneden? La oss se hva regnestykket forteller oss:
Ved å fordele den årlige kostnaden i månedlige terminer ser vi at det å kjøpe en bolig til 3 millioner kroner tilsvarer en månedlig leiekostnad på 12 500 kroner. Det vil si at hvis du betaler mer enn 12 500 kroner i leie der du bor, vil det fra et økonomisk synspunkt lønne seg å kjøpe boligen til 3 millioner kroner. Hvis du imidlertid betaler mindre enn 12 500 kroner i leie der du bor, lønner det seg å leie.
Vi kan også snu på regnestykket å spørre hvor mye må du betale for boligen din for at det skal være verdt å kjøpe enn å leie:
Betaler du mindre enn 3 millioner kroner vil det lønne seg å kjøpe enn å leie hvis leiekostnaden er 12 500 kroner.
Det er ingen tvil om at 5 %-regelen er en forenkling av virkeligheten. Det er de fleste økonomiske modeller. Variablene i regnestykket kan også forandre seg med tiden, slik at 5 %-regelen kan endre seg til å bli en 4 %-regel eller 6 %-regel. Men slik markedet ser ut i dag bør 5 %-regelen fungerer godt som en målestokk når du skal vurdere om du vil fortsette å leie eller gjøre din inntreden i boligmarkedet.
Et boligkjøp er imidlertid ikke utelukkende tuftet på økonomisk fornuftighet. Momenter som trygghet ved ikke å risikere å bli kastet ut av utleier, og fleksibilitet om at du kan gjøre hva du vil med boligen må også med i vurderingen. Bare ikke glem det økonomiske aspektet før du legger inn budet på drømmeboligen.
Et siste moment som trekker i retning av at folk kjøper i stedet for å leie, er statussymbolet boligkjøp gir på velstand. Temaet ble blant annet aktualisert i en kronikk av Dagbladet fra 2015, der kronikør Karoline Motland skriver følgende om det formodentlige klasseskillet som har oppstått (4. august 2015):
Å eie egen bolig har blitt selve målet med tilværelsen og et statussymbol.
For mange er det blitt flaut å leie. Slik skal det ikke være. Som vi akkurat har vist ovenfor kan det i noen sammenhenger være økonomisk fornuftig å leie fremfor å eie. Uansett vil vi formane nordmenn til å slutte med leieskam.