Oppdatering: Nye regler i avhendingslova trådte i kraft 1. januar 2022. De kan du lese her. Den viktigste endringen medfører at selgere ikke lenger kan ta et såkalt solgt “som den er”-forbehold, som frem til nå har vært hovedregelen ved kjøp og salg av boliger.
Reglene nedenfor er dermed ikke gjeldende lenger. Hverdagsjuss vil komme med en oppdatert fremstilling på et senere tidspunkt.
Selger er nå ansvarlig for alle feil og mangler ned til en minsteterskel på 10 000 kroner, som senere kan oppjusteres i forskrift. Kjøperen plikter imidlertid å sette seg inn i tilstandsrapporten før boligen er kjøpt, og kan bare påberope seg feil og mangler som ikke står i den.
Kjøper du en brukt bolig må du forvente at den har noen skavanker som du ikke ble gjort kjent med på visning. En løs planke her og litt dårlig tapetlim der må du bare leve med. Men solgt “som den er”-forbeholdet trekker dette enda lenger. Kjøper er ikke bare ansvarlig for små feil. Med solgt “som den er”-forbeholdet har kjøper også risikoen for såkalt skjulte feil og mangler som hverken kjøper eller selger visste om. Se for deg at …
… du har kjøpt drømmeboligen. Noen år etter overtakelse oppdager du at det er råteskader på innsiden av trepanelet. Skaden er ikke stor, men det vil likevel koste deg en stor slump med penger å bytte plankene som er skadet og få noen til å stoppe lekkasjen som har forårsaket råteskaden.
Kan du kreve at selgeren betaler for mangelen? Nei, sannsynligvis ikke.
Alle saker må vurderes konkret, men slik situasjonen er beskrevet ovenfor var dette en skjult mangel som ikke var stor nok i omfang til at selgeren burde dekket den. Hvis du er en av dem som har oppdaget skjulte feil og mangler i boligen, er du ikke alene. 69 % av de spurte i en undersøkelse gjennomført av Norsk Institutt for By- og Regionsforskning (NIBR) svarte at de hadde oppdaget småskader og feil med boligen i 2007, bare to år etter at hadde overtatt splitter nye boliger (NIBR-rapporten, 2008). 15 % rapporterte om vesentlige feil og mangler.
Det leder oss videre til unntakene. For det er ikke alltid slik at du sitter i baret selv om det er feil og mangler ved boligen.