Oppdatering: Nye regler i avhendingslova trådte i kraft 1. januar 2022. De kan du lese her. Den viktigste endringen medfører at selgere ikke lenger kan ta et såkalt solgt “som den er”-forbehold, som frem til nå har vært hovedregelen ved kjøp og salg av boliger.
Reglene nedenfor er dermed ikke gjeldende lenger. Hverdagsjuss vil komme med en oppdatert fremstilling på et senere tidspunkt.
Selger er nå ansvarlig for alle feil og mangler ned til en minsteterskel på 10 000 kroner, som senere kan oppjusteres i forskrift. Kjøperen plikter imidlertid å sette seg inn i tilstandsrapporten før boligen er kjøpt, og kan bare påberope seg feil og mangler som ikke står i den.
Har selger gitt manglende opplysninger om boligen som vedkommende kjente eller måtte kjent til, har du rett til å fremme krav overfor selgeren. Det samme er tilfellet hvis selger har gitt uriktige opplysninger om boligen. Forutsetningen for at du kan fremme slike krav overfor selger – for eksempel prisavslag eller heving – er at opplysningene som enten ikke var gitt eller som var feil har vært av betydning for at du faktisk valgte å kjøpe huset. Du kan ikke kreve prisavslag bare fordi selgeren ga deg uriktige opplysninger om lysforholdene i boligen. Men dersom det elektriske anlegget er mer utdatert og gammeldags enn det du ble informert om på visning, kan det være grunnlag for å få innvilget prisavslag. Det er derfor mye som taler for at Marit og Kjell – som innledningsvis i kapitlet ikke ble informert om flere betydningsfulle mangler som eiendomsmegler Kroksleiv Sviken var kjent med – i minste fall kan kreve prisavslag fra selgeren.
Men hva om selgeren opplyser deg om feil ved boligen på visning som i ettertid viser seg å være langt mer alvorlig enn først antatt? Det var tilfellet i vannskadedommen fra 2002:
Høyesterett har talt | Vannskadedommen (Rt. 2002 s. 1425)
I oktober 1999 kjøpte to personer en hytte i Aurskog-Høland kommune på Østlandet. Forut for kjøpet hadde selgeren informert kjøperne om at det var noe galt med kjelleren. Siden eiendommen manglet drenering for å lede vann vekk fra en av ytterveggene, ville det komme vann inn i kjelleren. I ettertid viste det seg at årsaken til lekkasjen i kjelleren ikke utelukkende stammet fra en dreneringsfeil, men skyldtes en rekke andre og mer alvorlige forhold. Kjelleren hadde blant annet mangler i grunnmuren og ytterveggen, og det var hverken installert fuktsperre eller dreneringsløsninger som ville redusert skadeomfanget. Kjøperne mente at vanninntrengningen var en mangel etter avhendingslova, og krevde et prisavslag på 70 000 kroner.
Det var ingen tvil for dommerne i Høyesterett at det forelå en feil med hytta. Saken hadde imidlertid belyst et problem som ikke tidligere var klargjort for domstolene: Hva gjør man når selgeren opplyser om en bestemt feil som i ettertid viser seg å ha en annen årsak og et annet skadeomfang enn først antatt? Med andre ord, hvem skal ta risikoen for at det ikke ble foretatt nærmere undersøkelser om skaden før salget ble gjennomført?
Det må kjøperen gjøre. I saker der selgeren ikke bare har tatt et vanlig solgt “som den er”-forbehold, men også gjort kjøper uttrykkelig oppmerksom på et bestemt problem, er det kjøperen som må ta risikoen hvis problemet er mer alvorlig enn først antatt. Hadde de som kjøpte hytta innhentet en (1) tilstandsrapport som kartla feilen, ville årsaken til vanninntrengningen og skadeomfanget kommet frem. Når de i tillegg ikke la ned et (2) forbehold ved kjøp om at de for eksempel ville kreve et prisavslag hvis vanninntrengningen viste seg å ha et større skadeomfang, kunne de ikke vinne frem med prisavslaget i ettertid.