OppdateringNye regler i avhendingslova trådte i kraft 1. januar 2022. De kan du lese her. Den viktigste endringen medfører at selgere ikke lenger kan ta et såkalt solgt “som den er”-forbehold, som frem til nå har vært hovedregelen ved kjøp og salg av boliger.

Reglene nedenfor er dermed ikke gjeldende lenger. Hverdagsjuss vil komme med en oppdatert fremstilling på et senere tidspunkt.

Selger er nå ansvarlig for alle feil og mangler ned til en minsteterskel på 10 000 kroner, som senere kan oppjusteres i forskrift. Kjøperen plikter imidlertid å sette seg inn i tilstandsrapporten før boligen er kjøpt, og kan bare påberope seg feil og mangler som ikke står i den.


Selv om selgere gir et solgt “som den er”-forbehold, slipper de ikke unna hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn det du kunne regne med ved kjøpet ut fra hva du betalte for boligen og forholdene ellers. Men hva i alle dager er forskjellen på vanlige feil og mangler og mangler som gjør at boligen er i vesentlig dårligere stand enn det du kunne regne med? Det må tas en helhetsvurdering av om forskjellen mellom boligens tilstand og det kjøperen trodde var boligens tilstand er så stort at kjøperen må tilkjennes prisavslag for differansen eller om vedkommende skal få lov til å heve kjøpet:

I praksis er det særlig 2 ting som må være på plass for at du kan tilkjennes prisavslag eller heving fordi boligen er i vesentlig dårligere stand enn først antatt:

1. Det må være høy risiko for at boligen kan ha store avvik


Høyesterett har talt | Rotteinvasjonsdommen (Rt. 2008 s. 963)

I mars 2001 kjøpte to personer en bolig på Hosle i Bærum for 5,1 millioner kroner. Tre og et halvt år etter overtakelse oppdaget paret at de hadde rotter i underetasjen. De hadde kommet seg inn i huset fra krypkjelleren, og deretter gnaget seg gjennom plast og isolasjon i bakveggen til badstuen. Selgerens eierskifteforsikring nektet å påta seg ansvaret for rotteinvasjonen og skadene de hadde utsatt boligen for. Etter å ha vunnet frem i tingretten, og blitt tilkjent 350 000 kroner i prisavslag fra selgeren, tapte paret saken i lagmannsretten. Nå var det opp til Høyesterett å vurdere hvem som skulle påta seg ansvaret for rotteangrepet.

Høyesterett måtte vurdere om kjøperne kunne få tilkjent prisavslag fordi boligen var i vesentlig dårligere stand enn de kunne forvente ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Helhetsvurderingen til Høyesterett ble kokt ned til ett konkret spørsmål:

Var det en større risiko for at dette huset ville bli utsatt for rotteangrep enn andre boliger i tettbebygde strøk?

Nei, mente Høyesterett.

Først og fremst hadde det gått for lang tid fra konstruksjonssvikten skulle skjedd i 1995 til den viste seg i 2004, altså et tidsforløp på 9 år. Det gikk også 3 ½ år fra paret overtok huset til rotteangrepet skjedde. Og selv om Høyesterett tok i betraktning hvilket skadeomfang et rotteangrep kunne påført boligen, var ikke de byggtekniske svakhetene store nok til at mangelen kunne anses å være vesentlig. Med andre ord var ikke huset deres utsatt for en større risiko for rotteangrep enn den generelle risikoen for rotteangrep som alle boliger i tettbebygde strøk utsettes for.


2. Det store avviket må også være stort i pengeverdi


Høyesterett har talt | 6 %-dommen (Rt. 2010 s. 103)

Et ektepar kjøpte i september 2003 en bolig i Kistebakkane i Bergen. De betalte 2,23 millioner kroner for huset som opprinnelig var bygd i 1976. Idet ekteparet ønsket å renovere huset i 2006, fikk de en takstmann til å inspisere bygget. Han fant 18 feil ved boligen. Ekteparet tok dermed kontakt med forsikringsselskapet til de tidligere eierne, og krevde at kostnaden for utbedring på 250 000 kroner ble dekket av dem. Etter at saken hadde gått gjennom domstolskverna var det til slutt bare 3 feil som gjenstod for Høyesterett å vurdere. De skulle bestemme om kjøperne kunne få tilkjent et prisavslag på 75 000 kroner.

Høyesterett startet haraballet med å si at det er 2 ting som må vurderes hvis en bolig skal anses å ha vesentlige mangler ved seg:

  1. Utbedringskostnaden: Hvor mye vil det koste kjøperne å utbedre manglene i boligen? Og hva utgjør utbedringskostnadene i prosent av kjøpesummen?
  2. Andre ting: Kan andre ting ved kjøpet peke i retning av at manglene i boligen er vesentlige? Her skal det blant annet legges vekt på salgssituasjonen, feilens art og betydning, og boligens karakter og standard.

Det må med andre ord tas en kvantitativ og kvalitativ vurdering av om huset har så store avvik at ekteparet burde tilkjennes prisavslag fra selgeren. I vår sak tilsvarte utbedringskostnadene 3,36 % av kjøpesummen. Det var ikke alene et godt nok argument for å tilkjenne dem et prisavslag. Høyesterett hadde sagt i vannskadedommen at en bolig utvilsomt har en mangel hvis utbedringskostnadene tilsvarer ca. 6 % av kjøpesummen eller 7 % av taksten. Kostnadene for å utbedre manglene var betydelig lavere i denne saken. Det var heller ikke andre ting som trakk i retning av at kjøperne burde tilkjennes et prisavslag. Huset var gammelt og bygd etter andre byggtekniske regler enn de vi har i dag. Kjøperne burde derfor forventet at boligen kunne ha feil og mangler da de kjøpte det. Som Høyesterett så forbilledlig sier det, bør forventningene til feilfrihet være større til nye boliger av høy standard enn når kjøpere overtar eldre boliger.

Jo eldre boligen er, desto nærmere 6 %-grensen må avviket være for at kjøpere skal få tilkjent et prisavslag etter vesentlighetskravet. Siden utbedringskostnadene til ekteparet var langt unna denne grensen, og heller ikke andre ting trakk i retning av at ekteparet burde vinne frem, ble de ikke tilkjent prisavslag for manglene de hadde funnet i boligen.