Hittil har ugyldighetsreglene gitt adgang til å sette en avtale til side fordi det har foreligget forhold ved avtaleinngåelsen som gjør den ugyldig. Den siste ugyldighetsregelen i avtaleretten gir partene mulighet til å sette en avtale til side på grunn av etterfølgende forhold. Regelen er viden kjent som
avtaleloven § 36.
Dette er en av få paragrafer vi velger å navngi fordi navnet i seg selv assosieres med ugyldighetsregelen. Avtaleloven § 36 er en såkalt generalklausul. Det vil si at lovbestemmelsen er generelt utformet og har til formål å dekke alle områder der avtaleretten gjør seg gjeldende. Regelen er preseptorisk. Det vil si at den ikke kan fravikes ved avtale.
En avtale kan helt eller delvis settes til side eller endres hvis den vil virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre gjeldende. Som det fremgår av ordlyden åpner den for såkalt avtalerevisjon. Rettsvirkningene ved brudd på avtaleloven § 36 trenger ikke nødvendigvis å være at hele avtalen settes til side eller at deler av vilkårene i kontrakten er ugyldig. Den åpner opp for at noen av vilkårene i avtalen kan justeres. Dette er unikt. Lovgiveren har funnet et kompromiss der avtalen mellom partene opprettholdes men hvor noen av vilkårene må endres for ikke å gjøre avtalen urimelig. Bestemmelsen er derfor kjent som en lempningsregel, hvor noe av ansvaret som egentlig lå på den ene flyttes over på den andre.
Det er ikke store forskjeller mellom vilkårene. En avtale som strider med god forretningsskikk vil være urimelig å gjøre gjeldende. I praksis vil det måtte foretas en rimelighetsvurdering om det foreligger omstendigheter ved avtalen som gjør hele eller deler av den ugyldig. I rimelighetsvurderingen skal det legges vekt på
1. avtalens innhold,
2. partenes stilling,
3. forholdene ved avtalens inngåelse,
4. senere inntrådte forhold, og
5. omstendighetene for øvrig.
Som det fremgår av hensynene ovenfor er avtaleloven § 36 vidtrekkende og dekker forhold ved avtaleinngåelse så vel som omstendigheter under og etter avtalen. Det er likevel klart at det skal mye til for å anse en avtale for urimelig. Det er ikke nok at det kan tenkes rimeligere løsninger i avtaleforholdet. Omstendighetene som foreligger må være urimelige.
Det sentrale vurderingsmomentet er om det foreligger et avvik ved avtalens innhold. Hvis det har oppstått et misforhold mellom ytelsen til selger (tingen) og motytelsen til kjøper (betalingen) vil dette kunne tale for at avtalen bør settes til side. I vurderingen skal det legges vekt på hvilken (1) ytelse det er snakk om. Det vil være en lavere terskel for ugyldighet dersom varen er et nødvendighetsgode. Videre skal man ta stilling til (2) partsforholdet. Terskelen for ugyldighet er høyere hvis vi har å gjøre med profesjonelle parter. Er avtaleforholdet inngått mellom en sterk og en svak part, slik som ved forbrukerkjøp, skal det mindre til å gjøre endringer i avtalevilkårene. På samme måte som ved tilblivelsesmangler skal man også etter avtaleloven § 36 legge vekt på (3) forhold ved avtaleinngåelsen. Her vil tilblivelsesmanglene være en av flere momenter i rimelighetsvurderingen som til sammen bør tilsi at avtalen er urimelig. Videre skal det legges vekt på om det har forekommet (4) senere inntrådte forhold som tilsier at avtalen er ugyldig. Dette gjør seg særlig gjeldende i langvarige kontraktsforhold slik vi skal se nedenfor under Røstad- og Skjelvik dommene. Til slutt kan det være (5) andre omstendigheter som tilsier at avtaleforholdet må revideres eller anses ugyldig. I motsetning til tilblivelsesmangler ved krav om redelighet er ikke hensynene som er oppramset i rimelighetsvurderingen uttømmende. Partene kan trekke inn andre hensyn som taler for at avtalen bør endres.
Finnes det andre ugyldighetsregler som vurderer feil med innholdet i avtalen?
I teorien eksisterer det en annen ugyldighetsregel som kan endre innholdet i avtalen. Dette er den ulovfestede lære om bristende forutsetninger. På samme måte som med avtaleloven § 36 regulerer ugyldighetsregelen etterfølgende forhold. For at du skal kunne påberope deg ugyldighet ved bristende forutsetninger må det
1. foreligge en forutsetning
2. som har virket motiverende for den ene part, og
3. som er synbar for motparten.
I tillegg må forutsetningssvikten være relevant i den konkrete saken. Læren om bristende forutsetninger er i all hovedsak et spørsmål om hvem av partene som bør bære risikoen for den uventede utviklingen som har oppstått.
Denne ulovfestede ugyldighetsregelen er mest vanlig å fremme i kontraktsforhold mellom profesjonelle parter. Deres forutsetninger er ofte beskrevet i detalj i et omfattende avtaledokument, for eksempel ved store byggekontrakter. Det kan oppstå omstendigheter underveis som ingen av partene har forutsett ved avtaleinngåelsen som gjør at byggearbeidet langt overskrider kostnadsrammene i kontrakten. I vurderingen skal det blant annet legges vekt på (1) størrelsen av tapet. Entreprenøren bør for eksempel kunne forvente et visst tap uten at det reises krav om tilbakebetaling mot underleverandøren. Det var lenge et spørsmål i juridisk teori om læren om bristende forutsetninger fortsatt kunne fremmes som selvstendig krav. De fleste tilfeller ved bristende forutsetninger vil også kunne rammes av avtaleloven § 36. Etter at Salhusbro-dommen i 1999 la til grunn den ulovfestede lære er det bred enighet om at læren om bristende forutsetninger har sin plass blant ugyldighetsreglene.
I praksis ser vi at avtaleloven § 36 ofte benyttes som et subsidiært krav i en sivil rettergang. Den ene parten vil for eksempel primært kreve at kjøpet heves. Hvis hevingskravet ikke fører frem ønsker de subsidiært å fremme krav om avtalerevisjon eller ugyldighet etter avtaleloven § 36. Dette forteller oss på den ene side hvor sentral rimelighetsvurderingen i avtaleforhold er i formueretten. På den andre siden viser det hvor lang rekkevidde en bestemmelse kan få når det ikke settes begrensninger til hvilke bruksmuligheter den skal ha. En slik sekkebestemmelse bør derfor brukes med omhu.
Høyesterett har talt | Røstad- og Skjelsvik-dommene
(Rt. 1988 s. 276 og Rt. 1988 s. 295)
24 mars 1988 ble det avsagt to historiske rettsavgjørelser av Høyesterett. Disse er kjent som Røstad- og Skjelsvik-dommene. Her mente Høyesterett at vederlaget ved tomtefeste – altså der grunneier leier bort sin eiendom – måtte oppjusteres. I den første saken hadde Røstad inngått en avtale om å bortfeste deler av sin tomt til militæret. Avtalen ble inngått så langt tilbake som i 1899. Militæret skulle betale Røstad en årlig leie på 200 kroner. Ut fra avtalens innhold var det ikke mulig for grunneieren å si opp avtalen og festeavgiften kunne ikke reguleres. Da barnebarnet hans overtok gården 75 år senere, mente han det var høyst urimelig at tomten på 350 mål bare skulle leies ut til 200 kroner. Han reiste derfor et søksmål mot staten med påstand om at den årlige leieavgiften skulle settes til 54 000 kroner og at leien skulle endres i samsvar med konsumprisindeksen.
Det var en svært prinsipiell avgjørelse Høyesterett måtte fatte. Det var antatt at mange festeavtaler var inngått uten regulerings- eller oppsigelsesmuligheter. Avtaler om feste av tomt er i tillegg svært lange. Festeavtaler før 1976 kunne avtales uten tidsbestemt avgrensning, mens festeavtaler etter 1975 hadde en festetid på 80 år. Alle disse ville bli rammet ved Høyesterett sine avgjørelser denne dagen. Den første dommen bla avsagt under dissens (11-6). Dommerne var med andre ord uenige. Med elleve stemmer mot seks kom Høyesterett frem til at en festeavtale uten muligheter for prisregulering eller oppsigelse var urimelig. Det var ikke partenes intensjon ved inngåelsen at avtaleforholdet skulle være så skjevfordelt. 200 kroner i 1899 ville tilsvare 8 kroner i 1974. En reduksjon i pris på 96 %!
Senere på dagen avsa Høyesterett en tilsvarende dom om festeavgift, altså Skjelsvik-dommen. Denne gangen var avgjørelsen enstemmig. Saken tidligere på dagen hadde endret rettsforholdet ved langvarige festeavtaler uten regulerings- eller oppsigelsesmuligheter. Dette var et historisk øyeblikk i norsk rettspleie. De seks dissenterende dommerne fra den forrige saken kunne ikke gjøre annet enn å stemme med de andre.