Alle utleiere har rett til å heve husleieforholdet hvis du som leieboer gjør ting som er i vesentlig mislighold til leieavtalen. Hevingsretten gjelder uavhengig av hvilken leieavtale som er inngått, men skal gis skriftlig til leieboeren med en begrunnelse for hvorfor du kastes ut. Ved heving gjelder det ikke noen oppsigelsesfrist. Da kan utleieren kaste deg ut på dagen. Du som leieboer kan likevel velge å motsette deg hevingskravet, og ta beslutningen om å kaste deg ut til domstolene. Utkastelsen settes dermed på vent frem til saken er ferdig behandlet. Det er 5 ting som kan gi utleieren rett til å heve leieavtalen:
Heving 1 – Ikke betalt leie: Betaler du ikke husleia kan misligholdet gi utleieren en hevingsrett. Det er ikke mulig for utleieren å kaste deg ut bare fordi du ikke betaler husleia til rett tid. Terskelen for å heve leieavtalen på grunn av manglene leieinnbetaling er høy. Din rett til å ha et sted å bo skal gå foran utleiers ulempe ved å måtte kreve inn leia ved for eksempel å selge leiekravet til et inkassobyrå. Utleieren kan også å trekke ubetalt leie fra depositumet. Men Høyesterett har flere ganger stadfestet at dersom misligholdet ved ikke å betale husleia er så graverende at det er uholdbart å ha deg boende i utleieboligen, kan utleieren kaste deg ut. Dette må vurderes konkret i hver enkelt sak, men vil i praksis være oppfylt hvis du i flere måneder ikke har innbetalt husleie, og depositumet ikke lenger er stort nok til å dekke flere husleieinnbetalinger.
Heving 2 – Manglende vedlikehold, skade eller sjenanse: Utleieren kan kaste deg ut av utleieboligen hvis du på tross av skriftlig advarsel forsømmer vedlikeholdsplikten din. Det samme gjelder hvis du fortsetter å opptre på en måte som bidrar til materielle skader på boligen, eller opprettholder en plagsom oppførsel – for eksempel i form av bråk eller sjikane – overfor utleieren, andre leieboere eller andre personer i for eksempel borettslaget.
Heving 3 – Fremleie: Overlater du utleieboligen din til noen andre – enten ved at du lar noen andre bo der gratis over lengre tid eller leier den videre – og du på tross av skriftlig advarsel ikke fikser opp i det – kan utleieren kaste deg ut. Du kan lese mer om fremleie her.
Heving 4 – Feilbruk: Bruker du utleieboligen på en annen måte eller til et annet formål enn det som er avtalt i leieavtalen, og du på tross av skriftlig advarsel ikke endrer bruken din av utleieboligen, kan utleieren kaste deg ut. Det kan for eksempel være at du bruker utleieboligen som delvis boenhet og delvis kontorlokale. Det er helt innafor å ha hjemmekontor i blant. Bare ikke bruk utleieboligen som om det var forretningskontoret til selskapet.
Heving 5 – Andre ting: Også andre ting kan gjøre det nødvendig for utleieren å kaste deg ut av utleieboligen. Oppsamlingsbestemmelsen rammer en rekke kritikkverdige forhold, og er særlig aktuell dersom du som leieboer gjør ting som er straffbart. Det kan for eksempel være at du går til angrep på utleieren, eller selger narkotika fra utleieboligen.
Selv om leieavtalen din blir hevet av utleier, må du fortsatt gjøre opp for deg. Det innebærer blant annet at du må levere tilbake utleieboligen i riktig stand, betale utleggene som utleieren må ut med for å fikse opp i manglende vedlikehold eller skader i utleieboligen, og betale utestående leie.