Som vi skrev her, må du som leieboer tenke deg godt om før du signerer en leieavtale med utleier. Det er kort vei for flere enn bare Emil og kompisene å ende opp i en situasjon der de sitter igjen med en uoppsigelig utleiebolig som ikke var noe de ønsket seg ved innflytting. Så hvilke regler er det som gjelder for oppsigelse av et husleieforhold?
Vel, det kommer an på en rekke ting:
1. Kan du si opp? For Emil og kompisene – som inngikk en uoppsigelig tidsbestemt leieavtale – kan de ikke si opp leieavtalen i det hele tatt. De må belage seg på å bo i loftsleiligheten frem til leieperioden på tre år er over. Da kan de enten flytte på dagen eller fremforhandle en ny leieavtale med Gunleif Lindekvisten hvis de ønsker å bli boende i noen år til. Hvis de i stedet hadde inngått en
- tidsbestemt leieavtale med oppsigelsesrett, eller en
- tidsubestemt leieavtale
… hadde oppsigelsesretten deres vært i behold. Du kan lese mer om de forskjellige leieavtalene her.
2. Kan utleieren si opp? Som hovedregel er det bare du som leieboer som har en ubetinget oppsigelsesrett. Det vil si at du kan si opp uten å oppgi en grunn til hvorfor du sier opp leieforholdet. Leieboeres oppsigelsesvern krever at utleieren på sin side må ha gode grunner til å si opp leieforholdet. I tillegg er det bare tidsubestemte leieavtaler avtaler som kan sies opp av utleier.
En av fire grunner er gode nok for at utleieren kan si deg opp:
- Utleieboligen skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen andre i husstanden
- Boligen skal rives eller ombygges
- Det er andre saklige grunner for at leieavtalen kan sies opp. Her skal dine grunner for å bli boende i heimen veies opp mot interessene til utleier om å overta boligen
- Du har misligholdt leieavtalen
Det er særlig sistnevnte grunn som har gitt mange leieboere hodebry. Utleieren har altså en oppsigelsesrett hvis du misligholder leieavtalen, men en hevingsrett hvis misligholdet er vesentlig. Hva er egentlig forskjellen?
I praksis er det 2 ting som skiller heving fra oppsigelse. Først og fremst er terskelen høyere for å heve et leieforhold enn å si det opp. Det kan være tilstrekkelig å si at leieavtalen er misligholdt dersom du ikke innbetaler leia til avtalt tid, men leieavtalen er ikke i nærheten av å være vesentlig misligholdt. Videre er selve prosessen annerledes. Hvis du som leieboer er uenig i at du har misligholdt leieavtalen, eller at misligholdet er stort nok til at leieavtalen kan sies opp, følger det av oppsigelsesvernet at du kan protestere skriftlig på oppsigelsen til utleien innen klagefristen på 1 måned. Dersom utleieren ønsker å opprettholde oppsigelsen mot deg, må vedkommende saksøke deg innen 3 måneder etter at klagefristen din er utgått. Velger utleieren ikke å saksøke deg innen tidsfristen, er oppsigelsen ugyldig. Ved heving er det du som må saksøke utleier for å kunne bli boende. På samme måte som med depositumskrangelen til Emil og kompisene er altså forskjellen på kranglene ved oppsigelse og heving hvem det er som må saksøke den andre for å vinne frem:
I begge tilfellene er det opp til domstolene å vurdere om det er rimelig av utleieren å kaste deg ut på grunn av misligholdet. Les mer om hevingsretten til utleier her.
3. Oppsigelsesfristen: Utleier står helt fritt til å bestemme lengden på oppsigelsesfristen til sine leieboere. Er det ikke fastsatt noen oppsigelsesfrist i leieavtalen, skal husleieforholdet som hovedregel ha en oppsigelsesfrist på 3 måneder, med opphør i månedens siste dag. Det vil si at dersom du sier opp leieavtalen 1. februar, har du nesten 4 måneders oppsigelsesfrist fordi oppsigelsen ikke begynner før måneden etter, og varer frem til siste dag av tredje måned:
Måned 1: til 31. mars
Måned 2: til 30. april
Måned 3: til 31. mai
Leier du et enkelt beboelsesrom med adgang til en annens bolig, er hovedregelen at du bare har 1 måneds oppsigelsesfrist. Det samme er tilfellet hvis du inngår en selvstendig leie av bod eller garasje, uten at leieavtalen også gjelder leie av bolig. Hvorfor er det så viktig å klargjøre forskjellen mellom en vanlig utleiebolig og et enkelt beboelsesrom? Leier du et enkelt beboelsesrom har utleieren lov til å begrense leierettighetene dine. Kortere oppsigelsesfrist er én slik begrensning. Utleieren trenger heller ikke å følge oppsigelsesreglene som er gjengitt ovenfor dersom vedkommende ønsker å si opp en tidsubestemt leieavtale, men oppsigelsen må fortsatt være rimelig.
Men hva er et enkelt beboelsesrom? Det kan være naturlig å tenke at alle bokollektiv rammes av ordlyden. Slik er det ikke. Bor du i en bolig med to eller flere oppholdsrom – for eksempel med et felles kjøkken og bad – leier du ikke et enkelt beboelsesrom, men er en av flere leieboere i en vanlig utleiebolig. Det er bare i leieforhold der du ikke har enerådighet over to eller fellesrom – enten alene eller sammen med andre leieboere eller utleieren selv – at du kan sies å leie et enkelt beboelsesrom. Det kan for eksempel være at du bare har tilgang til en gang som fører inn til rommet ditt.
Selv om utleier står fritt til å velge oppsigelsesfrist til leieboerne sine, kan den ikke være urimelig kort eller lang. Leieavtaler må – på lik linje med alle andre avtaler du inngår i hverdagen – følge helt vanlig avtaleregler. Står det for eksempel i leieavtalen at du har en oppsigelsesfrist på 3 dager, er oppsigelsesfristen sannsynligvis i strid med generalklausulen i avtaleloven fordi vilkåret er urimelig, og dermed en ugyldig oppsigelsesfrist. Hele leieavtalen er ikke ugyldig bare fordi oppsigelsesfristen er kort, men selve delen om oppsigelsesfrist må i stedet følge reglene i husleieloven som gir 1 eller 3 måneders oppsigelsesfrist for henholdsvis leie av beboelsesrom eller bolig. Du kan lese mer om ugyldighetsreglene i rollen som forbruker her.
4. Formkravene: Det stilles ingen krav til hvordan du skal si opp leieforholdet med utleier. Det er så klart ryddigst at du sier opp skriftlig, men det er ingenting i veien for at du sier opp leieavtalen muntlig. Så løst og fast er det ikke for utleier. Alle oppsigelser fra utleier skal gjøres (1) skriftlig, med en (2) begrunnelse for hvorfor leieforholdet sies opp, og inneholde (3) opplysninger om at du kan protestere på oppsigelsen innen tidsfristen på 1 måned, og at du vil miste retten til å bestride oppsigelsen dersom utleieren ikke mottar en protest innen tidsfristen. Har ikke utleieren oppfylt formkravene ovenfor er oppsigelsen ugyldig. Men velger du å pakke sakene dine og flytte fra utleieboligen, skal handlingene dine regnes som en slags stilltiende aksept om at du har godtatt oppsigelsen. Formkravene ovenfor gjelder ikke ved leie av enkelt beboelsesrom, eller ved selvstendig leie av bod eller garasje.