Det er som hovedregel forbudt å fremleie utleieboligen til andre personer. Fremleie betyr at leieboeren opptrer som om vedkommende selv var utleier ved å leie ut utleieboligen til andre. Det er bare tillatt dersom utleieren samtykker til det, leieboeren er gitt en fremleierett i leieavtalen, eller ett av tre unntak gjør seg gjeldende:
Unntak 1 – Fremleie deler av boligen: Det er lov for deg som leieboer å fremleie deler av boligen så lenge du selv blir boende. Personen som flytter inn blir ikke et fast husstandsmedlem, men vedkommende får tilgang til utleieboligen som om han eller hun var det. Det må fortsatt bes om tillatelse fra utleieren om å fremleie deler av utleieboligen, og utleieren kan nekte slik fremleie hvis det er saklig grunn til det eller dersom utleieboligen blir overbefolket.
Unntak 2 – Midlertidig fravær: Det er lov for deg som leieboer å fremleie hele boligen dersom du midlertidig må være borte fra utleieboligen i maks 2 år. En fullstendig fremleierett kan ikke begrunnes i et ønske om å “globetrotte” verden rundt eller bo i Nordfjordeid for å oppleve den flotte naturen. Det midlertidige fraværet må skyldes jobb, utdanning, militæret, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Det må fortsatt bes om tillatelse fra utleieren om å fremleie deler av utleieboligen, og utleieren kan nekte slik fremleie hvis det er saklig grunn til det eller dersom utleieboligen blir overbefolket.
Unntak 3 – Tidsbestemte leieavtaler: Det er også lov for deg som leieboer å fremleie hele utleieboligen hvis leieavtalen med utleier er tidsbestemt, og tanken er å fremleie boligen til en annen ut resten av leieperioden. Du kan med andre ord finne en ny leieboer som kan overta leia dersom du ønsker å flytte ut av utleieboligen. Blir du nektet av utleieren å fremleie boligen fordi det er saklig grunn til det, eller dersom utleieboligen blir overbefolket, kan du fortsatt si opp leieavtalen. Da må du belage deg på å betale leie ut oppsigelsestiden.
Det anbefales at søknader om fremleie sendes skriftlig til utleieren. Det gir deg nemlig en passivitetsrett. Hører du ikke fra utleieren innen 1 måned etter at søknaden er mottatt, skal utleierens passivitet regnes som en godkjenning.
Fremleieren som overtar boligen enten helt eller delvis, må bo i utleieboligen på de samme betingelsene som leieboeren. Det er likevel viktig å vite at dersom du fremleier utleieboligen til noen andre, er det du som leieboer som er objektivt ansvarlig for fremleierens handlinger. Det er tross alt du som velger å fremleie utleieboligen til noen andre. Da må du også sitte med risikoen. Det gir oss denne ansvarstrekanten:
La oss si at det ikke var den nachspielbesøkende gjesten som knuste toalettet i boligen, men fremleieren. Da er det du som leieboer, og ikke fremleieren, som er ansvarlig for å kjøpe nytt toalett til utleieren. Du kan så klart kreve at fremleieren tilbakebetaler pengene du har brukt på det nye toalettet, men det er fortsatt du som må bære ansvaret overfor utleier. Det er også deg fremleieren må forholde seg til dersom utleieren for eksempel sier opp leieavtalen. Hvis oppsigelsen ikke var berettiget og du ikke protesterte på den innen fristen, kan du holdes erstatningsansvarlig for fremleierens økonomiske tap. Les mer om reglene for erstatning og objektivt ansvar i rollen som saksøkt her.