Noen utleieboliger har spesialregler som viker fra reglene som er gjennomgått ovenfor. For at reglene nedenfor skal gjelde, må du som leieboer være skriftlig opplyst om at utleieboligen er en spesialbolig, og at det gir deg færre rettigheter enn vanlige leieavtaler. La oss se nærmere på spesialreglene:
1. Boliger til vanskeligstilte: Det kan gjøres unntak fra reglene i husleieloven for leieboere som bor i offentlig disponerte boliger laget for vanskeligstilte som sliter med å komme seg inn på boligmarkedet. Det kan være flere årsaker til at leieboeren anses å være vanskeligstilt. Dårlig økonomi, nedsatt funksjonsevne, helsemessige eller sosiale problemer og dårlige kunnskaper om det norske boligmarkedet er noen av momentene som vektlegges for om du kan bli tilkjent en utleiebolig fra myndighetene. Ordningen er ofte aktuell for sosialklienter, flyktninger som nettopp har kommet til Norge, personer i eldreboliger eller personer med en funksjonshemming.
For disse brukerne kan myndighetene gjøre følgende unntak fra reglene i husleieloven, så lenge det er avtalt i forkant:
- Opptak av nye husstandsmedlemmer kan også nektes dersom forhold ved boligens utforming eller formål tilsier det. Barnebarna kan for eksempel nektes å flytte inn i en eldrebolig fordi det bryter med selve bruksformålet til boligen.
- Fremleie ved midlertidig fravær kan også nektes dersom utleieren tilbyr seg å disponere boligen mens du er borte.
- Tidsbestemte leieavtaler kan inngås for en kortere periode enn 3 år, men det gjelder bare dersom særlige grunner tilsier det. Det kan for eksempel være at det er usikkert om du klarer å bo i boligen eller tilpasse deg til bomiljøet, eller at du overtar en annen bolig før den vanlige leieperioden på tre år er over.
2. Studentboliger: Det kan også gjøres unntak fra husleieloven for personer som bor i utleieboliger som er øremerket som elev- eller studentboliger av myndighetene.
For disse brukerne kan myndighetene gjøre følgende unntak fra reglene i husleieloven, så lenge det er avtalt i forkant:
- Opptak av nye husstandsmedlemmer kan også nektes dersom forhold ved boligens utforming eller formål tilsier det.
- Fremleie ved midlertidig fravær kan også nektes dersom utleieren tilbyr seg å disponere boligen mens du er borte.
- En leieavtale kan avtales å være tidsbegrenset på en annen måte enn det som egentlig er tillatt. I stedet for at leieavtalen opphører etter et visst antall år, kan leieavtalen slutte å eksistere uten oppsigelse etter endt semester, studieår eller utdannelse. Naturlig nok kan tidsbestemte leieavtaler inngås for en kortere periode enn 3 år. Ved leieavtaler som ikke er tidsbestemte må utleieren alltid gi deg som elev eller student et flyttevarsel som må følge de vanlige reglene om oppsigelsesfrister.
- Det kan avtales at du som elev eller student må betale forskudd på leien for 3 måneder av gangen.
3. Tjenestebolig: Bor du i en tjenestebolig der utleier og arbeidsgiver er én og samme person eller selskap, kan det gjøres følgende unntak fra reglene i husleieloven, så lenge det er avtalt i forkant:
- Reglene om at nærstående personer kan ta over leieavtalen ved din bortgang, gjelder ikke for tjenesteboliger.
- Slutter du å jobbe i selskapet eller blir flyttet til å jobbe et annet sted, vil også leieavtalen på tjenesteboligen slutte å eksistere. Oppsigelsesvernet ved leieavtaler gjelder fortsatt, men ditt krav til saklig grunn bak boligoppsigelsen kan bare kreves dersom særlige grunner tilsier at du bør få lov til å bli boende selv om arbeidsforholdet er over.
- Bor du i en tjenestebolig med boplikt – for eksempel at du jobber som avløser på en bondegård – gjelder ikke oppsigelsesvernet ved leieavtaler for utleieboliger. Det vil si at du må flytte på deg dersom arbeidsforholdet sies opp eller du blir flyttet til å jobbe et annet sted.
4. Utleie av egen bolig: Leier du ut en bolig som du selv har brukt som egen bolig, kan ditt midlertidige fravær i boligen være maks 5 år. Siden du leier ut din egen bolig, stilles det ikke noe krav til årsaken bak det midlertidige fraværet. Du kan med andre ord “fremleie” boligen din selv om formålet bak bruksfraværet er å “globetrotte” rundt om i verden. Foruten regelen om leiers død, gjelder ingen av oppsigelsesreglene i dette kapitlet for utleie av egen bolig. Det er en særdeles omfattende innskrenkning av leieboers rettigheter. Det vil for eksempel bety at oppsigelsen ikke trenger å være skriftlig, at leieboerne ikke har et oppsigelsesvern, og at du som utleier kan leie ut boligen for en kortere tidsperiode enn 3 år.
Du har fortsatt lov til å leie ut boligen din for en lengre periode enn 5 år, men da må leieavtalen være tidsubestemt – eller gå over til å bli tidsubestemt dersom leieavtalen opprinnelig var tidsbestemt med en leieperiode på 5 år – og følge de vanlige oppsigelsesreglene som du kan lese mer om her.