Samme dag som leieforholdet slutter – enten fordi det er sagt opp eller hevet – skal du som leieboer tilbakelevere utleieboligen til utleier. Tilbakeleveringen er vanligvis gjennomført når utleieren får nøklene til utleieboligen og fritt har tilgang til boligen. Det viktigste er uansett at utleieren får tilgang til boligen. Glemmer du å levere tilbake nøklene samme dag som du flytter ut, har tilbakeleveringen fortsatt skjedd så lenge du gir utleieren fri tilgang til boligen. Du bør uansett etterstrebe å gi nøklene tilbake til utleier så raskt som mulig. Selv om du ikke flytter ut alle tingene dine fra utleieboligen, har tilbakeleveringen fortsatt skjedd så lenge du gir utleieren fri tilgang til boligen.
Men hva om leieboeren bare reiser fra utleieboligen? Som vi har vært inne på under formkravene til oppsigelse, kan utleieren ta over boligen hvis leieboerens opptreden tilsier at vedkommende har gitt fra seg leieretten sin. Hver sak må vurderes for seg, men viktige momenter i vurderingen er om leieboeren har (1) betalt leia, flyttet ut (2) tingene sine, er umulig å få (3) kontakt med, og om utleieren kjenner til noen grunn til (4) hvorfor leieboeren bare ville flyttet.
Foruten å gi fra deg nøklene og gi utleieren fri tilgang til boligen, er det 4 ting du må være kjent med når du flytter ut av utleieboligen:
Tilbakelevering 1 – Rengjøringen: Ved tilbakeleveringen skal utleieboligen – så lenge ikke noe annet er avtalt – være ryddet, rengjort og i samme stand som da du overtok den. Du er ikke ansvarlig for feil og mangler i boligen som var til stede da du flyttet inn. Det er derfor lurt å ta bilder av boligens tilstand ved innflytting. Du er heller ikke ansvarlig for vanlig slitasje og elde av boligen, eller feil og mangler som utleieren plikter å fikse opp i.
Tilbakelevering 2 – Tingene: Når du flytter ut av en utleiebolig plikter du å ta med deg tingene dine. Etterlater du deg ting i utleieboligen må utleieren ta hånd om dem, men oppbevaringen skal skje på din regning. Utleieren kan for eksempel leie en bod og putte tingene dine i den, for så å kreve at du betaler bodleia. Utleieren skal sende deg en skriftlig oppfordring om at du henter tingene. Krever du å få tingene dine tilbake uten å ha tilbakebetalt utleier for pengene til bodleia, kan utleieren ta pant i tingene dine frem til du gjør opp for deg. Utleieren kan også kreve godtgjørelse for arbeidet vedkommende har gjort ved å flytte og ta vare på tingene dine. Rent skrot – altså søppel og ting som hverken har en reell verdi eller affeksjonsverdi for leieboeren – kan utleieren bare kaste.
Utleieren kan selge tingene dine dersom du venter urimelig lenge med å hente dem, eller det blir for dyrt eller vanskelig for utleier å oppbevare tingene. Selve overskuddet av salget –
altså med fratrekk for utleierens egne omsorgskostnader – har du som leieboer krav på. Dersom utleieren mener pengene ved å selge tingene ikke dekker utgiftene ved å få dem solgt, kan vedkommende ta tingene til eget bruk, eller gi dem bort til noen andre.
Tilbakelevering 3 – Erstatningen: Hvis tilbakeleveringen ikke skjer helt etter boka, kan utleieren kreve at du betaler erstatning for å dekke det økonomiske taper til vedkommende. Det er særlig 3 forhold som utleieren kan kreve erstattet:
- Forsinkelse: Har du ikke flyttet ut til avtalt tid eller tilbakelevert utleieboligen på skikkelig vis, plikter du å betale leie frem ting er ryddet opp.
- Mangler: Er utleieboligen i dårligere stand enn det som er påkrevd ved utflytting, kan utleieren kreve at du dekker utgiftene til utbedring. Det kan for eksempel være å betale for et rengjøringsbyrå som vasker utleieboligen, eller dekke kostnadene til en snekker som fikser gulvpanelet i stua. Utleieren kan også tilby deg å fikse opp i manglene før vedkommende går til det skritt og finner noen som fikser opp i det for deg.
- Andre ting: Utleieren kan også kreve at du erstatter andre ting enn de som er nevnt ovenfor. Forsinkelsen eller mangelen i utleieboligen kan for eksempel føre til at den nye leieboeren sier fra seg utleieboligen fordi vedkommende ikke får flyttet inn til avtalt tid. Da kan du bli erstatningsansvarlig for tapt leie frem til utleieren får tak i en ny leieboer.
Krever utleieren erstatning for mangler i utleieboligen, må det fremmes innen rimelig tid. I den gamle husleieloven var fristen på 14 dager. Nå er fristen blitt mer diffus, og bestemmes konkret i hver enkelt sak. Den gamle fristen på 14 dager kan likevel fungere som et ankepunkt til hvor lenge utleiere bør bruke på å fremme erstatningskrav for mangler i utleieboligen. Ellers gjelder reglene om kontrollansvar fortsatt. Det vil si at du som leieboer er ansvarlig for skader i utleieboligen selv om det ikke var du som forårsaket dem. Du kan lese mer om objektivt ansvar i rollen som saksøkt her.
Tilbakelevering 4 – Forbedringene: Har du som leieboer gjort vesentlige forbedringer i utleieboligen som utleieren samtykker til, kan du kreve å få penger for arbeidet du har gjort. Forbedringene må være mer enn bare vanlig vedlikehold. Du har vanligvis krav på penger fra utleier hvis du pusser opp badet eller kjøkkenet, eller installerer et nytt elektrisk anlegg i boligen. Så hvor mye penger har du krav på? Det kommer an på hva du avtaler med utleier. Se for deg at du river kjøkkenet i utleieboligen og får installert et nytt et fra IKEA. De fleste vil synes det er rimelig at utleieren dekker kostnadene for det nye kjøkkenet. Det kan dere godt avtale. Loven er imidlertid mer begrenset enn som så. Den sier at pengene du får fra utleier skal reflektere hvilken berikelse forbedringene gir utleieren når utleieboligen blir tilbakelevert. Det vil vanligvis bety at pengene du får fra utleier skal tilsvare verdiøkningen det nye kjøkkenet har gitt boligen, med fratrekk for brukstiden din med kjøkkenet.
La oss si at det ferdig installerte kjøkkenet kostet 50 000 kroner. Selve verdiøkningen til boligen tilsvarer 80 % av kostnaden for kjøkkenet. I tillegg vet utleieren at du blir boende i utleieboligen i to år til etter at kjøkkenet er bygget. Brukstiden reduserer kjøkkenets verdi med 10 % årlig. Da sitter vi igjen med følgende regnestykke:
Så i stedet for å få 50 000 koner utbetalt – som tross alt var kostnaden du måtte ut med for å bygge kjøkkenet – kan utleieren redusere kravet ditt til 32 400 kroner. Det føles nok litt urettferdig, men gir mening hvis du følger resonnementet ovenfor.