Noen steder vil eiendommen din ikke grense mot naboer. Da har staten satt yttergrenser for hvor eiendommen din skal avgrenses. Begrensningene er i all hovedsak laget av domstolene. Det er 4 grenser som staten har satt på eiendommen din: Grensen
- opp mot himmelen,
- ned i bakken,
- i sjøen,
- i innsjøen.
Mot himmelen strekker eiendommen din seg så langt opp som du med rimelighet kan tenke og utnytte området. Du kan for eksempel ikke legge ned et forbud mot at fly kan fly over eiendommen din, eller tvinge de til å betale bompengeavgift hver gang de passerer tomten. Men det er ikke lov for andre å strekke ledninger over eiendommen uten din tillatelse, eller midlertidig bruke luften over eiendommen din til for eksempel å svinge en byggekran frem og tilbake. Ned i bakken er det det samme vilkåret som gjelder. Eiendommen din strekker seg så langt ned i bakken som du med rimelighet kan tenke å utnytte området. Det er for det meste bare teknologien som setter grenser for hva du kan foreta deg under bakken. Du har for eksempel mulighet til å borre flere meter under bakken for å få tilgang på brønnvann. Det samme er tilfellet hvis du ønsker å montere en bergvarmepumpe. Da har du lov til å borre flere hundre meter ned i bakken for å få tilgang på varmeenergi. Det er likevel en vesentlig begrensning til eiendommen din under bakken: Har du ikke mulighet til å utnytte området, har du heller ikke eierretten til det. Dette ble satt på spissen i en høyesterettsdom fra 1958:
Høyesterett har talt | Tunneldommen (Rt. 1959 s. 1198)
Under andre verdenskrig overtok tyskerne en eiendom på Askøy. Her sprengte de ut en tunnel inne i en fjellknaus. Tunnelen var fire meter høy, og gikk 28 meter inn i fjellet. Inngangen til tunnelen lå på naboeiendommen som var eid av et rederi, mens størstedelen av tunnelen lå under eiendommen til en privatperson. Rederiet mente at hele tunnelen var deres fordi det ikke var mulig for mannen som eide tomten å utnytte tunnelen på en praktisk måte. Mannen kunne sprenge ut en nedgang til tunnelen, men det ville være uforholdsmessig dyrt for ham å gjøre. Rederiet mente derfor at mannen ikke hadde noen reell interesse av å ta i bruk tunnelen. Høyesterett var ikke enige med rederiet. I vurderingen av om mannen har en eierinteresse i tunnelen, kan man ikke bare legge vekt på mannens spesielle interesse i tunnelen og hans økonomiske muligheter til å ta den i bruk. Det viktigste vurderingsgrunnlaget er hvilke muligheter mannen har til å bruke tunnelen, enten nå eller i nærmeste fremtid. I tillegg ville tunnelen båndlegge mannens muligheter til å foreta sprengninger eller boringsarbeider på overflaten. Uansett hvilken rettsoppfatning Høyesterett la til grunn, om det var prinsippet om at
- eieren av overflaten er eier av bakken i en bestemt avstand nedover, eller at
- eiendomsretten strekker seg så langt ned som eieren kan dra nytte av bakken,
hadde mannen eiendomsrett i tunnelen som lå på tomten hans.
Selv om mannen ikke hadde noen særlig interesse av tunnelen, og det ville bli dyrt for ham å grave ned dit, var det altså en reell mulighet for ham til å bruke tunnelen. Dette var tilstrekkelig for Høyesterett som gav ham eiendomsretten.
Ved siden av yttergrensene oppover og nedover, har staten også avgrenset eiendommen din mot sjøer og innsjøer som ikke har naboer i umiddelbar nærhet på andre siden. Bor du ved en sjø går eiendommen din så langt ut i vannet til den møter marbakken. Dette er den bratte skråningen som ligger utenfor strandområdet hvor det plutselig blir brådypt. Hvis sjøen ikke har noen marbakke, går eiendommen din ut der vannet har 2 meters dybde, såkalt ”hestevad”. Det er så langt hestene kan vasse. I helt spesielle tilfeller kan det bli brådypt allerede ved vannkanten. Her har ikke domstolene bestemt hvor grensen skal gå, men det antas at eiendomsretten din strekker seg ut dit marbakken vanligvis ville vært. Når du eier en tomt ved sjøen, har du automatisk også strandrett til eiendommen. Det vil si at du uforstyrret kan bruke stranden til bading og friluftsliv. I tillegg gir strandretten deg lov til å komme til og fra med båt (tilflottsrett), enerett til visse former for laksefiske, bygge en brygge med tillatelse fra kommunen, eller fjerne tang og tare om det skulle være ønskelig.
Hvis eiendommen din grenser mot en innsjø, har domstolene bestemt at eiendommen din strekker seg så langt ut i vannet til den treffer et fritt midtstykke som er underlagt staten. Dette gjelder bare store innsjøer. I vanlige innsjøer er det privatretten til eierne rundt som rår. Om staten skal ha et fritt midtstykke i innsjøen vil avhenge av sjøens størrelse, form, dybde og beliggenhet.